分管協議-地下室停車場案例

一般民眾以為買公寓大樓，一樓住戶有使用地下室及一樓空地的專用權，頂樓住戶有使用頂樓平台的專用權。
但這種觀念是錯誤的，不符合法律規定。
除非住戶之間有分管協議之約定，否則頂樓平台及地下室為全體住戶共有，一樓住戶和頂樓住戶不能片面占用。
黃女於77年間買臺北市信義區一棟7樓公寓頂樓的房屋，未經樓下其他住戶同意，就在房屋樓頂搭蓋違章建築占有使用，並將所搭蓋的違建出租他人，黃女並在地下室買了一個停車位，利用兩側之水泥柱，將車位左右兩側以木板封閉，前方則施作鐵捲門，將之占為己用。
其他住戶提出抗議，要求黃女將違建物拆除，回復原狀。
但黃女認為，樓頂平台由頂樓（即7樓）住戶管理使用，已成為社會一般交易習慣，形成不成文或默示分管協議，她有使用樓頂平台的專用權。
至於她將所購的停車位，以木板將之區隔，用意在於保護車子不受他人污損或破壞，屬於自己權利之正當行使，也未妨害防空避難之使用。
台北地院認為，頂樓平台及地下室為全體住戶共有，一樓住戶和頂樓住戶不能片面占用，黃女要想擁有專用權，必須舉證全體住戶間訂定有分管契約，就共有物約定分管。
法院並指出，訂立分管契約不限於明示，默示亦可成立，但單純之沉默與默許同意不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，並非默許同意其繼續使用。
公寓住戶對他住戶占用共有土地之事，或因基於睦鄰情誼與人為善，或礙於處置能力之不足，常未為異議爭執反對，但這並不代表雙方有成立分管契約之默示意思表示。
黃女所謂的「樓頂平台由頂樓（即7樓）住戶管理使用，已成為社會一般交易習慣，形成不成文或默示分管協議」，並非法律上所指的分管契約之默示意思表示，樓下其他住戶並沒有同意黃女有使用樓頂平台的專用權。
法院指出，地下室為防空避難室，供全體住戶作為災難避難之用，公寓大廈住戶未經過全體共有人同意不得任意占有使用，以免影響整棟公寓大廈住戶之安全，黃女將停車位空間以木板及鐵捲門圈隔占有使用，已經違反公寓大廈地下室之使用目的，即屬無權占有。
判決黃女應將頂樓平台及地下室的違建拆除，回復原狀，並交還予其他共有人。