媽媽代替兒子簽房屋委託契約書~可以不可以??

媽媽與兒子同住，由於兒子即將結婚，媽媽想換較大的新屋做準備，於是在今年2月與房仲接洽。
房仲帶媽媽看了新屋後，熱情表示可以送媽媽回家，順便「看一下屋況」，隔天便慫恿媽媽「先賣屋，才有現金買新屋」。
當時媽媽告訴房仲如果要賣屋，希望能實拿1000萬元，但房子登記在兒子名下，要跟兒子商量。

仲介聲稱，媽媽可以先代表兒子簽合約，等兒子同意才算生效，媽媽信以為真，簽下「委託銷售契約書」。
才隔一天，仲介便表示已有買家出價，傍晚就請媽媽簽立「買賣契約書」。
媽媽還來不及告訴兒子，買方就已經匯款100萬元到履約保證帳戶了。

房仲便開始催促媽媽交付權狀，兒子才知道媽媽簽約要賣房子了，趕緊請律師發出存證信函表示不同意賣屋，也表示沒有授權給母親賣屋。
房仲與買方一致認為是賣方違約，且向法院提出告訴，並要求違約賠償金160萬元。

其兒子並未簽立授權書，媽媽即以兒子的名義簽立不動產買賣契約，則兒子是否為該買賣契約之當事人，應負擔契約責任？
又媽媽既非買賣契約之當事人，是否應負擔何種法律責任？

依民法第103條之規定，代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之。
依民法170條之規定，無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。前項情形，法律行為之相對人，得定相當期限，催告本人確答是否承認，如本人逾期未為確答者，視為拒絕承認。
因此，代理之法律行為是否對本人發生效力，須視該法律行為有無經本人承認?
如未經本人承認，即以本人之名義為法律行為，原則上，對本人不生效力，本人並不須要負責。

至於授權行為，須以意思表示之方式為之，並不以書面為必要。
案例中，兒子並未承認，媽媽以其兒子之代理人身分，表示兒子想要出售房屋，並簽立不動產委託銷售契約及不動產買賣契約，在兒子並未承認或簽立授權書之情形下，亦無其他證據足資證明兒子有無授與代理權之行為，法院認定兒子並未授權其母委託銷售及出賣房屋，則委託銷售契約及買賣契約均無法對兒子發生效力，兒子無庸負擔契約責任。

但媽媽未經兒子的授權，即以兒子之名義代為法律行為（即買賣不動產），屬於民法上所稱「無權代理人」，依照民法第110條之規定，無代理權人，以他人之代理人名義所為之法律行為，對於善意之相對人，必須負損害賠償責任。
案例中，所謂之「相對人」即為不動產買賣契約之買受人、及不動產委託銷售之仲介公司。
然因為在委託銷售過程中，仲介除未依照不動產買賣契約書，要求媽媽提出不動產土地、建物所有權狀、及房屋之鑰匙等可證明兒子有授權出售房屋之相關文件物品。
在簽約之前及同時，仲介及買受人亦未要求媽媽提出授權書或向兒子確認有無授權一事，顯見仲介公司及房屋買受人就未經授權一事，並非屬於善意之情形，故法院認為媽媽無須依照民法負擔無權代理人之損害賠償責任。

一般情形，是否經過授權，並不以簽立授權書為要件，授權書僅為證明有授權之證據。
再者，除了在場見聞之人證及授權書得作為證據外，法院通常以代理人是否持有代本人為相關法律行為所必備之文件物品，作為判斷是否經授與代理權，例如：若辦理匯款、存提款，需備有存簿、及該存簿留存之印章等文件物品。

無權代理他人為法律行為，除了有民事上損害賠償責任外，刑事上亦有可能構成背信、詐欺等犯罪行為。